Raport PKO BP: Ceny mieszkań mogą wzrosnąć pod koniec roku. Co nas czeka na rynku nieruchomości?

Eksperci PKO Banku Polskiego w swoim najnowszym raporcie analizują sytuację na rynku mieszkaniowym. Po okresie wyhamowania wzrostów, a nawet niewielkich spadków cen na początku roku, prognozy na jego końcówkę wskazują na możliwy, kilkuprocentowy wzrost. Głównymi motorami zmian mają być niższe stopy procentowe, które pobudzą popyt, oraz kurcząca się oferta deweloperów.

Spowolnienie na początku roku

Jak wynika z raportu, pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł dalsze hamowanie rocznej dynamiki cen transakcyjnych mieszkań. Na rynku pierwotnym w największych miastach odnotowano nawet niewielkie spadki. Rynek wtórny wciąż notował wzrosty, jednak znacznie wolniejsze niż dotychczas – w mniejszych miastach wojewódzkich było to około 5% rok do roku, podczas gdy w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do około 10%.

W porównaniu z ostatnim kwartałem 2024 roku, w dziewięciu mniejszych miastach wojewódzkich ceny mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, pozostały praktycznie bez zmian. Z kolei w sześciu największych aglomeracjach ceny nowych lokali spadły o około 3% w ujęciu kwartalnym.

Prognoza na drugą połowę roku: Czas na wzrosty?

„W perspektywie roku oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji na rynku do jesieni br. W ostatnich miesiącach roku możliwe jest pojawienie się lekkich (w granicach kilku procent) tendencji wzrostowych średnich cen transakcyjnych mieszkań” – prognozują eksperci PKO BP.

Co będzie sprzyjać podwyżkom? Analitycy wskazują na dwa główne czynniki:

• Odbudowujący się popyt – napędzany oczekiwanymi obniżkami stóp procentowych i rosnącymi wynagrodzeniami.
• Redukowana oferta mieszkań – deweloperzy wprowadzają na rynek mniej nowych inwestycji, a koszty budowy rosną.

Rynek kredytowy nabiera rozpędu

Aktywność na rynku kredytowym w pierwszym kwartale 2025 roku była niska, co eksperci tłumaczą nie tylko wysokimi stopami procentowymi, ale także wstrzymywaniem się z decyzjami zakupowymi w oczekiwaniu na nowy program mieszkaniowy, z którego ostatecznie zrezygnowano.

Jednak najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) za maj 2025 r. pokazują wyraźne ożywienie. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła aż o 46,4% w porównaniu z rokiem ubiegłym. O kredyt wnioskowało 38,6 tys. osób – o 43% więcej niż rok wcześniej. Może to zapowiadać wzrost popytu kredytowego w najbliższych miesiącach.

Co z kosztami budowy i rynkiem najmu?

Eksperci zwracają uwagę na szereg czynników, które będą podnosić koszty budowy, a co za tym idzie – ceny mieszkań. Wśród nich wymieniają nowelizację warunków technicznych dla budynków, wysokie ceny energii, a także wzrost cen działek budowlanych. Ten ostatni może być związany z nowymi zasadami planowania przestrzennego w gminach, które muszą uchwalić plany ogólne do końca czerwca 2026 roku.

Tymczasem na rynku najmu panuje stabilizacja. Wysoka podaż mieszkań daje najemcom większy wybór i możliwość negocjacji stawek przy umiarkowanym popycie.

Czarny scenariusz też jest możliwy

Autorzy raportu nie wykluczają jednak pesymistycznego scenariusza, w którym ceny mieszkań mogłyby spaść. Taka sytuacja mogłaby się zmaterializować w przypadku silnych wstrząsów geopolitycznych. Negatywny wpływ na popyt mogłyby mieć również ewentualne zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego.